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银行不担心 经营主体不发愁 ——山东省莘县农地经营权抵押贷款模式初探 政策试点好 资源变资产

发布时间:2017/05/09 三农资讯 浏览次数:689

我国开展农村承包土地经营权抵押贷款试点一年多以来,各试点地区取得了丰硕成果。山东莘县通过完善土地资产评估机制、建立抵押资产处置机制和风险补偿机制,有效破解了土地经营权抵押贷款制度不完善、机制不顺畅的难题,为唤醒沉睡的土地资产探索出一条行得通、走得顺的新路子。详情请看记者从山东发回的报道——

银行不担心 经营主体不发愁

——山东省莘县农地经营权抵押贷款模式初探

  走进山东省莘县大王寨镇双利蔬菜专业合作社,社员们正在育苗、装车,一片繁忙景象。看着比去年扩大近三分之一面积的基地,合作社理事长刘方利感慨万分:“去年8月份通过农地抵押贷款新建的2个高标准育苗棚,现在已经育了320万株苗,纯利润达到40余万元。”

2016年初,莘县出台了农村承包土地经营权抵押贷款政策,刘方利用手中流转的88亩土地从莘县青隆村镇银行贷到了50万元,顺利开展了基地扩建。

自2015年底莘县被国务院确定为农村承包土地经营权抵押贷款试点县以来,刘方利是受益的第一人。做为试点县,莘县从创新农地抵押产品入手,直面困难,积累经验,破冰前行,截止2016年底,全县已办理农村土地承包经营权抵押贷款1375笔,金额10997万元。

农户心里有底:如果经营不善,土地由第三方承接

农地抵押难在经营权处置难。国务院在出台的指导意见中强调,流转土地的经营权抵押需经承包农户同意。刘方利能顺利用88亩流转土地的经营权贷款,第一条件是征得了承包户的同意,办理了土地流转经营权证。

土地是老百姓的命根子。合作社的农户之所以把自己6亩土地流转给刘方利,而且同意刘方利用其贷款,是因为“土地承包经营权抵押+第三方承接”方法,解决了借款人无力偿还贷款后的土地纠纷问题,打消了农户的担忧。

在试点探索中,为了让农户对自己的土地放心,莘县推出了第三方担保承接业务,为土地经营权“变现”提供了新思路。据人民银行莘县支行行长宋金超介绍,第三方承接是一种贷款违约抵押物处置机制,解决的是当借款人不履行到期债务后抵押物怎么办的问题。

“我们把土地流转给刘方利,刘方利的担保承接人刘朝军等3位承接人的经济实力和设施农业经营能力都很强,所以我们放心。”农户刘端华说。

在取得所有承包户的同意后,刘方利办理了《农村土地经营权证》,“有了这个证,再加上他的3位担保承接人均为村中能人,有能力在刘方利经营不善时代其偿还债务,还有能力把抵押的88亩土地经营好,农户就没有后顾之忧了。”莘县青隆村镇银行行长杨建国说。

土地经营权抵押+第三方承接模式,明确了对抵押物处置的方法,真正让承包户放心地把土地经营权交给新型农业经营主体,同时也避免了银行放贷放成了“地主”。

银行不惧风险:财政出资设立农业贷款风险补偿基金

“不到20天,200万的贷款手续全部通过了,这下心里踏实了。”山东春草牧业有限公司负责人岳文振说。

该公司因扩建厂房、引进种羊需要200万的流动资金,于是把流转的62亩土地进行反担保抵押,通过山东莘州融资担保有限公司的担保,就可以从莘县青隆村镇银行拿到贷款。

为了让银行放下“包袱”,针对土地经营权贷款可能出现的风险,莘县财政出资1000万元设立了“农业贷款风险补偿基金”,对符合条件的土地经营权抵押贷款进行贴息和分比例的风险补偿。同时,政府出资1.2亿元成立了山东莘州融资担保有限公司,立足三农担保服务,为新型经营主体提供便利。莘县财政局与山东莘州融资担保有限公司签署了委托管理协议,担保公司在莘县青隆村镇银行设立“风险补偿基金”专户,该笔资金1000万元已于去年底到位。

“这一鼓励政策极大调动了银行积极性,引导他们创新金融产品,服务农地抵押贷款工作。”宋金超说。

在政府的调动下,莘县8家银行业金融机构全部建立健全了农地抵押贷款工作制度,已经进行前期调查、授信等实质性进展业务的有7家。各行依据规定,推出“地抵贷”、“金土地惠农贷”等相关金融产品,推动了农地抵押工作的开展。

“银行有了我们的风险基金兜底,迈的步子就大了,对我们经过严格审查后推荐的贷款对象,也会优先安排和审批贷款,这就理顺了农地贷款人、担保公司、银行的业务通道。”山东莘州融资担保有限公司总经理孙宗元说。

经营者不发愁:拿到“土地经营权证”,顺利获得贷款

土地经营权变现,难在赋权,如今一张《农村土地经营权证》解决了问题,这张证书不仅注明了流转土地的面积、流转时间及四至划分,最重要的是包含了承包人同意将土地经营权进行抵押和再流转的条款,由莘县农村综合产权交易中心审核颁发。

“全县所有村庄的土地承包经营权证书已发放完毕,确权和颁证面积129.18万亩,确权和颁证率达到100%。”莘县农业局党组副书记魏保敬说。

该中心为32家新型农业经营主体办理了《农村土地经营权证》,涉及流转土地2910亩,为146户农民办理了承包土地的经营权抵押登记,抵押登记涉及土地面积1232亩,评估价值2150.6万元,抵押贷款额度1040万元,为农地抵押打下了坚实基础。

如何对农村承包土地经营权价值进行合理评估,也是土地经营权抵押贷款工作的一大难点。莘县采取了简易评估和专业化服务相结合、灵活多样的评估方式。对单个农户或小面积土地价值评估,采用简易评估(借贷双方吸纳村两委成员协商评估),最大限度地简化小额贷款手续。“农村承包土地的用途以瓜果蔬菜种植为主的按照每亩最高2万元的价值进行评估,以粮食种植为主的按照每亩最高1.5万元的价值进行评估。”莘县农商行相关负责人介绍说。

针对流转面积较大的农村承包土地价值评估,由县农村综合产权交易中心无偿评估,或是引入独立的第三方评估公司,运用市场化模式为金融机构提供专业权威的农村土地经营权价值评估服务,有效破解农地抵押物价值评估难问题。


政策试点好 资源变资产

  开展承包土地经营权抵押贷款试点,对实现农民对承包土地的用益物权,盘活农村土地资产,增加农民财产性收入有十分重要的意义。我国农地经营权抵押贷款试点刚刚起步,相关配套制度还不健全,影响了交易双方的积极性和试点工作的开展。山东聊城莘县的制度创新让农地焕发了新活力。

莘县通过农村承包土地的经营权抵押+第三方承接模式,解决了贷款抵押物处置的难题,通过设立农业贷款风险补偿基金,调动银行积极性,通过运用市场化模式为金融机构提供专业权威的土地经营权价值评估服务,破解了农地抵押物价值评估难题,让土地承包户、经营户、银行三方放心,初步形成了具有莘县特点的农地抵押贷款操作模式,也为其他地区提供了可借鉴的经验。

开展土地资产评估,是农地经营权抵押的重要前提,但当前各地普遍缺乏土地资产评估的专门机构。对此,可以依托地方建立的农村产权交易平台,构建土地经营权评估的专业化服务机制,也可以依托专业评估公司评估,结合各地实际,制定包括土地流转价格、种植品种等指标的科学评估办法。

建立抵押资产处置机制。一旦抵押贷款出现问题,土地经营权必须有顺畅的处置渠道,才能分散金融机构的经营风险。地方政府应切实承担监管和风险处置责任,确保待处置的农地经营权能够被及时纳入土地流转体系再次流转。

农业属于弱质产业,且风险较高。如果风险完全由金融机构和农户承担,就会影响双方积极性。对此,应推动地方建立市场化风险补偿机制。在试点初期,可由政府和金融机构共同出资建立风险补偿基金,但政府承担的比例不宜过高,否则可能出现信贷双方合谋骗贷等道德风险。